телефон для связи

+7 (3852) 25 34 70

Избранное

обратно к каталогу

Как купить квартиру с перепланировкой

26 февраля 2016, 05:20

Сегодня ремонт – это не просто новые обои и линолеум. Собственники с легкостью передвигают стены, объединяют комнаты, переносят кухни в домах любого возраста и планировки. Но перепланировки, которые остались неузаконенными, могут серьезно осложнить жизнь покупателям квартир.

Что нужно знать, если вы решили приобрести жилье с перепланировкой или серьезно модернизировать вашу квартиру?

Что такое перепланировка?

По определению ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» перепланировка – это «замена или удаление любого элемента, указанного в техническом паспорте на жилое помещение». В это понятие входит снос и устройство стен, установка нового сантехнического или инженерного оборудования или перенос старого, изменение конфигурации или функционального назначения помещений, уменьшение или увеличение количества помещений, а также общей или жилой площади. Не является перепланировкой тот случай, когда новые перегородки построены на месте разобранных старых.

Перепланировка не будет препятствием для сделки, если не изменились внешние границы объекта. Однако если квартира покупается в ипотеку, то оценщики банка будут тщательно сопоставлять план квартиры в техпаспорте с фактической конфигурацией помещений. Как правило, на небольшие разночтения (такие как расширенный дверной проем), оценщик может не обратить внимания. Однако более серьезные нарушения или штамп в техпаспорте о нелегальной перепланировке могут стать основанием отказа в выдаче кредита на эту квартиру. Если квартира покупается без помощи банка, вам придется изучать техпаспорт самостоятельно.

В каких квартирах можно встретить перепланировки?

В построенных в советский период «хрущевках» часто собственники соединяют кухню с соседней комнатой, чтобы получить просторную гостиную, избавляются от проходных комнат, принеся в жертву чуланы и кладовки. Иногда из раздельного санузла делают совмещенный, чтобы увеличить полезную площадь, установить ванну-джакузи или хотя бы стиральную машину.

Будьте внимательны при выборе квартиры в старом фонде: в таких домах несколько поколений собственников модернизировали свое жилье, разделяя и соединяя помещения, закладывая и пробивая новые дверные проемы. Чаще всего встречаются такие нарушения, как установка «нелегальных» ванн, самозахваты технических помещений или мест общего пользования: лестничных площадок, чердаков, подвалов.

Впрочем, неузаконенные перепланировки могут встречаться и в новых домах, когда собственники решили объединить помещения или изменить их функциональное назначение сразу после сдачи дома.

Если вам предлагают купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, нужно помнить:
Во-первых, не все перепланировки можно узаконить!

В настоящее время запрещается располагать санузлы и кухни над жилыми комнатами, также нельзя располагать уборные, ванны и душевые кабины над кухнями. Чтобы не возникло сложностей после покупки такой недвижимости, нужно изучить также и план квартиры, расположенной этажом ниже.

Во-вторых, имейте в виду, что узаконение перепланировки – долгий и затратный процесс, стоимость которого целесообразно заложить в бюджет сделки.

Согласование перепланировки может растянуться на срок до года и даже больше. Обратившись к профессионалу, который специализируется на этом виде работ, вы можете сократить срок перепланировки до нескольких месяцев.

Если в техническом паспорте приобретаемой квартиры уже стоит штамп о нелегальной перепланировке, узаконение возможно только судебным путем.

Зачем нужно узаконение перепланировки?

В целом, большинство произведенных модернизаций не криминальны. Но возможны разные ситуации. Например, соседи снизу могут посчитать, что ваша ванна, установленная над их кухней, ухудшает их условия проживания, и обратиться в суд. Если вы не узаконили перепланировку, вас назначат административный штраф и обяжут вернуть квартиру в исходное состояние.

Для покупателя квартиры неузаконенная, проблемная перепланировка – возможность насторожиться и поторговаться.

Узаконить перепланировку, несмотря на то, что это хлопотный процесс, нужно на случай, если недвижимость придется когда-то продавать. Нелегальная планировка не станет препятствием для совершения сделки, но круг потенциальных покупателей будет ограниченным, так как большинство сделок на рынке недвижимости проходит с привлечением ипотечных кредитов.